건축물 높이, 어디까지 가능할까? 가로구역별 최고높이 제한지역 알아보기

도시를 거닐다 보면 각 지역마다 건물 높이가 일정하게 조화를 이루고 있는 모습을 발견할 수 있습니다. 이러한 건축물 높이는 단순히 우연으로 정해지는 것이 아닙니다. 바로 "가로구역별 최고높이 제한지역"이라는 제도가 있기 때문입니다.

가로구역별 최고높이 제한지역이란, 건축법 제60조에 따라 도로로 둘러싸인 일정 구역(가로구역)을 기준으로 건축물의 최고높이를 지정·공고하는 제도를 말합니다. 이 규정은 도시의 환경과 경관을 유지하면서도, 쾌적한 생활공간을 만들어가기 위해 만들어졌습니다.

 

건축법  [시행 2024. 6. 27.] [법률 제20424호, 2024. 3. 26., 일부개정]
제60조(건축물의 높이 제한) ① 허가권자는 가로구역[(街路區域): 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다. 이하 같다]을 단위로 하여 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 수 있다. 다만, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 가로구역의 높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 높이를 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.> ② 특별시장이나 광역시장은 도시의 관리를 위하여 필요하면 제1항에 따른 가로구역별 건축물의 높이를 특별시나 광역시의 조례로 정할 수 있다. <개정 2014. 1. 14.> ③ 삭제 <2015. 5. 18.> ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에도 불구하고 일조(日照)ㆍ통풍 등 주변 환경 및 도시미관에 미치는 영향이 크지 않다고 인정하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 이 법 및 다른 법률에 따른 가로구역의 높이 완화에 관한 규정을 중첩하여 적용할 수 있다. <신설 2022. 2. 3.>

건축법 시행령 [시행 2024. 7. 30.] [대통령령 제34785호, 2024. 7. 30., 타법개정]
제82조(건축물의 높이 제한) ① 허가권자는 법 제60조제1항에 따라 가로구역별로 건축물의 높이를 지정ㆍ공고할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다. <개정 2012. 4. 10., 2014. 10. 14.> 1. 도시ㆍ군관리계획 등의 토지이용계획 2. 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비 3. 해당 가로구역의 상ㆍ하수도 등 간선시설의 수용능력 4. 도시미관 및 경관계획 5. 해당 도시의 장래 발전계획 ② 허가권자는 제1항에 따라 가로구역별 건축물의 높이를 지정하려면 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 주민의 의견청취 절차 등은 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. <개정 2011. 6. 29., 2014. 10. 14.> ③ 허가권자는 같은 가로구역에서 건축물의 용도 및 형태에 따라 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다. ④ 법 제60조제1항 단서에 따라 가로구역의 높이를 완화하여 적용하는 경우에 대한 구체적인 완화기준은 제1항 각 호의 사항을 고려하여 건축조례로 정한다. <개정 2010. 2. 18., 2014. 10. 14.> [전문개정 2008. 10. 29.]

왜 이런 제한이 필요할까요?

도시가 발전하고 건축물이 늘어나면서, 높이 경쟁이 벌어지는 경우가 많습니다. 하지만 무분별한 고층 건물의 난립은 도시 경관을 해칠 뿐 아니라, 지역 주민의 일상생활에도 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 지나치게 높은 건물이 이웃한 건물에 햇빛을 가리거나, 도시의 스카이라인이 무질서해질 수도 있습니다.

 

이런 문제를 예방하고, 도시미관과 조화를 이루는 도시를 설계하기 위해 가로구역별 최고높이 제한지역이 중요한 역할을 합니다.

 

가로구역별 최고높이 제한지역: 도시를 조화롭게 설계하는 법

1. 가로구역별 최고높이 제한의 특징

가로구역별 최고높이 제한지역은 단순한 규제가 아니라, 도시의 질서를 잡아주는 중요한 장치입니다. 이를 지정할 때는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려합니다:

• 도시·군관리계획 등의 토지이용계획: 지역의 용도에 따라 적합한 건축물 높이를 설정합니다. 주거지역, 상업지역, 산업지역에 따라 그 기준이 달라질 수 있습니다.
• 도로의 너비: 접하는 도로가 넓으면 건물의 높이를 높일 수 있는 여지가 커질 수 있습니다. 이는 건물과 도로 사이의 균형을 맞추기 위함입니다.
• 도시미관 및 경관계획: 아름다운 스카이라인을 형성하고, 도시 전체가 조화롭게 보이도록 합니다.
• 간선시설의 수용능력: 상·하수도, 전기 등 인프라의 용량을 초과하지 않도록 제한합니다.
• 도시의 장래 발전계획: 현재뿐 아니라, 미래의 도시 성장을 고려한 합리적인 설계를 목표로 합니다.

이러한 요소들이 종합적으로 검토되면서, 해당 지역만의 특색 있는 환경을 조성합니다.

 

 

2. 도시 사례로 살펴보는 높이 제한의 실제

서울특별시는 가로구역별 높이 제한의 대표적인 사례를 보여줍니다. 서울은 도시미관을 고려하여, 주요 도로를 따라 건축물 높이를 제한함으로써 균형 잡힌 스카이라인을 유지하고 있습니다. 예를 들어, 주요 도심 지역에서는 고층 빌딩과 중저층 건물이 어우러져 도시의 역동성을 살립니다.

 

부산광역시도 해안선을 따라 도시 경관을 고려한 높이 제한을 설정하고 있습니다. 이는 관광객에게 쾌적한 도시 이미지를 제공하면서, 지역 주민의 일상생활 환경도 보호합니다.

 

3. 가로구역별 최고높이 제한의 장단점

장점:

• 쾌적한 도시환경 조성: 높이를 제한함으로써 햇빛 차단, 조망권 침해 등을 예방합니다.
• 안전성 강화: 높이가 과도한 건축물은 안전 문제를 야기할 가능성이 큽니다. 제한을 통해 위험 요소를 줄일 수 있습니다.
• 균형 잡힌 스카이라인 형성: 도시의 첫인상을 결정짓는 스카이라인을 조화롭게 설계할 수 있습니다.

단점:

• 개발 제한: 건축물의 높이가 제한되면 개발 가능성이 줄어들고, 경제적 효과가 낮아질 수 있습니다.
• 비용 증가: 제한 조건을 만족시키기 위한 건축 비용이 증가할 가능성이 있습니다.

 

4. 완화 기준과 지역별 적용

모든 제한이 엄격한 것은 아닙니다. 특별자치시장이나 시장·군수·구청장은 특정 대지에 대해 건축위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완화할 수 있습니다. 이런 경우, 구체적인 기준은 건축조례로 정해지며, 지역의 특성에 따라 유연하게 적용됩니다.

 

결론: 도시의 미래, 규제 속에서 피어나다

가로구역별 최고높이 제한지역은 도시의 조화와 균형을 유지하면서도, 지속 가능한 발전을 도모하는 중요한 제도입니다. 높이 제한은 단순히 건축물의 크기를 조정하는 것이 아니라, 도시 전체의 미래를 설계하는 과정입니다.

 

"우리가 사는 도시, 그 모습은 규제가 만들어낸 예술이다."

앞으로 우리 지역이 어떻게 변화할지 지켜보는 재미도 놓치지 마세요!