전세사기 및 정부 대책 발표에 대한 생각..

최근에 전세 사기와 관련한 뉴스들이 많습니다. 
사기 범죄는 철저히 가려서 처벌해야 하는 것이 맞습니다. 그런데 최근 뉴스나 기사를 보면 범죄자들을 어떻게 잡고, 어떻게 처벌할 것인가에 대한 내용보다는 
이 사기로 인한 피해자들을 어떻게 구제할 것인가에 쟁점이 더 많은 것 같습니다. 
물론 피해자들을 도와야 하는 것이 맞습니다. 
사기범이 민주당 측 여러 인사들과 연계가 있다거나, 민주당 지역구내에서 사업도 받아서 했다거나, 아니면 가깝게 지냈다거나 하는 뉴스들을 보면서 정치적으로 이 사건이 흐르고 있구나 하게 됩니다. 
 
특히 무슨 사건이 터질 때마다 나오는 후속 법안들과 관련해서 이야기 나오는 것들을 보면 조금 안타깝게 느껴지기도 합니다. 
최근에는 피해자들 중에 몇몇 분들이 극단적인 선택을 했다는 뉴스에 안타까움을 금할 수 없습니다. 
특단의 대책이 필요하다는 분들도 많습니다. 
 
범죄 피해자를 구제하겠다는 것에 반대하는 사람은 없을 것입니다. 하지만 실질적인 대책이 되어야 합니다. 
 
먼저 이번 전세 사기가 어떻게, 어떤 구조로 이루어졌는지를 알아봅시다. 
 
10여 년 정도 전부터 부동산을 하는 분들에게 공공연하게 이야기되던 내용이긴 합니다만 갭투자라는 것이 있습니다.
지금도 하고 계신 분들도 있을 것입니다. 
 
전세를 낀 주택이나 아파트의 경우 매입할 때 상대적으로 소액으로 매입할 수 있게 됩니다.
왜냐하면 전세금만큼은 매입가에서 빠지게 되니까요.
전세금은 전세세입자가 임대기간이 끝나고 나가게 될 때 돌려주는 금액이니까요.
 

전세제도는
1970년 이후 산업화 과정에서 일자리를 찾아서 대도시로 온 수많은 사람들이
대도시에 주택수요를 만들게 되고, 주택 가격이 비싸 집을 살 수 없는 상황에서 
집을 구매하거나 소유하고 있는 사람들과
월세보다는 목돈을 맡기고 살고자 하는 사람들의
이해관계가 맞아떨어지면서 발생한 제도라고 합니다. 

 
이러한 전세 제도를 통해 갭투자를 하는 사람들은 소액으로 집을 다수 매수할 수 있게 되었습니다.
집값의 적게는 10% 에서 많게는 40% 정도만 현금을 갖고 있다면 주택을 보유할 수 있게 되었다는 것입니다.
일종의 임차인이 내는 전세금을 내 레버리지로 활용하는 재무구조가 되는 것이죠, 
 
그런데 이런 전세를 이용한 레버리지 문제는 소유하고 있는 집값이 떨어지는 등의 리스크에 따라 매우 위험한 상황을 맞이하게 되는데 일반 투자와는 달리 전세를 이용한 레버리지는 본인뿐만 아니라 남(임차인)의 재산을 이용한 투자이기 때문에 실패할 경우 본임 뿐만 아니라 여기서의 남(임차인)도 같이 피해를 당하게 됩니다.
이런 상황이 지속되어 가면 깡통주택이라고 불리는 사회적 문제를 야기하게 되는 것입니다. 
 
지금 빌라왕 사기 사건의 경우가 이런 경우입니다. 
 

이러한 갭 투자는 
2017년 8월 이른바 8.2 대책과 12월의 임대주택등록 활성화 방안의 발표로 인해
수백 채의 갭투자를 할 수 있도록 만들게 되었으며,
갭투자 역시 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 3배 가까이 상승했습니다. 

 

연합뉴스

갭투자를 통해 레버리지를 일으켜 다시 재투자하고, 또다시 레버리지를 만들고 하는 이런 투자 방식이 문제가 되고 있기는 하지만 불법적인 방식은 아닙니다. 
 

[알경] 친구가 갭투자에 성공했다는데…불법아냐?

이러한 투자 방식은 지금과 같이 빌라 수백 채를 임대하는 것처럼 레버리지를 변제가 불가능한 수준으로 사용하지만 않는다면
특별히 문제가 되지 않았던 방식입니다. 
 
하지만 2017년 부동산 관련 정책의 변화에 따라 부동산 시장이 우리가 예상하던 방향과는 다르게 움직이면서, 갭투자를 통한 레버리지가 상상할 수 없는 수준까지 올라가 버리게 되어 폭탄처럼 터져버리는 상황이 만들어지게 된 것입니다. 
 
빌라왕 사기사건처럼 사기범들이 기존에 있던 정상적인 방식을 이용하여 임차인의 보증금을 돌려줄 생각이 없이 끊임없이 재투자하며 수익을 만들었던 것이 문제가 된 것입니다.
 
이제 집은 법원 경매로 넘어가고, 임대인으로부터 전세 보증금을 돌려받을 길이 없는 상황에 피해자들은 사실상 길에 나앉게 되었습니다. 이제 국회를 비롯하여 정부에서도 실효성이 있는 구제책이 나와야 하는 상황입니다. 전세사기대책위에서 이야기하는 보증금채권 공공 매입과 같은 것도 고려는 해볼 수 있으나, 무조건 적으로 공공이 아니 정부가 책임져라 라는 식으로 흘러서는 안 됩니다. 
 
일부 정치인들이 정부에서 먼저 채권을 매입하고, 경매등을 통해 보증금 회수를 진행하면 안 되는 것이냐를 이야기합니다. 
피해주택을 경매에 넘어가게 하지 말고, 정부에서 공공 매입을 진행하여 피해자에게 보전해줘야 한다는 것입니다. 
 
이렇게 되면 집이 경매로 넘어가지는 않습니다. 하지만 정부가 그 집을 사게 되는 정부가 사게 되는 돈은 어디로 가게 될까요? 
선순위 채권자에게 가야 하는 것입니다. 여기서 대부분은 은행 또는 금융권이겠죠..
 
본래 채권은 변제 순위에 따라 지급이 됩니다. 그리고 전세 보증금은 대개 은행이나 금융권 대출보다 후순위에 해당합니다. 
 
사기범들이 은행에서 재투자를 목적으로 대출을 받았다면 100% 전세 보증금은 후순위입니다. 
 
이런 상황에서 집을 국가가 사주면 이 돈은 어디로 가게 될까요? 선순위 채권자인 금융권으로 가야 되는 겁니다. 경매도 마찬가지입니다. 경매가 끝나고 나면 경매금을 선순위 채권자에게 먼저 배분하고, 후순위 채권자인 전세 보증금을 배분해 주게 되는 것이죠, 
 
이렇게 본다면 경매로 넘어가든 정부에서 그 집을 매입하든 피해자에게 아무런 상관이 없는 부분이 되는 것이죠.
 
이제 정치인들이 이야기하는 것을 다시 한번 생각해 봅시다. 
얼마 전 원희룡 장관과 심상정 의원의 대화를 한번 다시 보시면 좋겠습니다. 
 

S의원이 Y장관에게 묻습니다.  "고집부리지 말고 해법을 만들어야 된다"
 Y 장관이 질문합니다.  "무엇을 매입하라는 것입니까?  채권입니까? 주택입니까??"
S 의원이 답합니다.  " 두 가지 다하세요 "
 Y 장관이 다시 질문합니다.  "보증금 반환 채권도 매입하고 주택도 매입하라는 겁니까? "
그러자 심상정의원이 답합니다. "그렇습니다."
 Y 장관이 다시 질문합니다. " 무슨 돈으로요? 
S 의원은 "그걸 정부가 하라고 정부가 있는 거지" 이렇게 말을 합니다. 
 
다시 봅시다. 
이건 자본주의와도 연관이 되어 있습니다. 이번 빌라 사건의 경우 빌라의 값은 부동산 가격의 하락으로 인해 떨어지고 있는 상황입니다. 그런데 이 주택을 원래 가격으로 비싸게 사서, 채권 선순위 및 후순위까지 전부 다 돈을 받을 수 있게 해야 한다고 이야기하는 것입니다. 
 
기업에서 원래 물품 이 1000원인데 만약 10000원을 주고 구매 담당자가 물품을 구매했다면 차액인 9000원을 배임을 저지르는 상황이 됩니다. 정부도 마찬가지입니다. 현시세가 1억인데 채권 선순위가 8000이고, 후순위인 임차인이 5000이라면 국가가 1억 3천을 주고 사야 하느냐의 문제가 벌어집니다. 
 
물론 집을 살 수는 있을 겁니다. 하지만 정부가 지불하는 돈은 납세자의 세금이라고 봐야 하기 때문에 차액 3천만 원어치의 배임을 국가가 저지르는 것이 됩니다. 
Y 장관은 이런 문제를 설명하는 것입니다. 
민주주의 사회에서 이러한 문제라면 국민적 동의를 얻어야 할 내용이라고 생각됩니다. 그렇기 때문에 정부에서 선택하기 어려운 상황인 것입니다. 
 
현재상황은 현시세대로 주택을 사면 선순위 채권자인 금융권으로 돈이 가게 되고 전세사기 피해자에게 돌아갈 돈은 거의 없습니다.  상황이 이런데 정부에서 손해를 보더라도 책임져야 한다라고 주장하는 것은 여러 가지 문제를 가져올 수 있습니다. 
 
일부 정치인들은 선순위자를 무시하고 피해자들에게 우선 변제권을 줘야 한다고 이야기하는데 이것은 더 큰 문제를 만들 수 있습니다. 선순위 채권자들은 가만히 있을까요? 정부를 상대로 소송을 할 것입니다. 계약에 의해 본인들이 우선 변제를 받아야 하고, 그런 이유로 돈을 빌려줬는데 정부가 개입을 해서 다른 사람에게 먼저 돈을 주겠다고 하고, 너희들은 손해를 봐라라고 하면 가만히 있을 은행이 어디 있을까요? 
 
그리고 이번 사기 사건 말고도 그동안 빌라 또는 아파트 전세사기로 고통을 받았던 수많은 사람들이 있습니다. 그 사람들도 마찬가지로 정부가 해결해 줘야 하는 것 아닐까요? 그동안 보증금을 떼인 수많은 사건들은 어떻게 해결해야 할까요? 
 
이번 사건에 한정지어서 해결해줘야 한다? 
만약 이렇게 한다면 
정부가 국민의 일부에게 평등하지 못한 혜택을 부여하는 것이 되므로 사회적 형평성 문제가 생기게  될 것입니다. 
 
범죄 피해가 아닌 임대 공급자의 파산으로 벌어진 경우는 어떨까요? 
 
각각의 케이스별로 어떻게 해결해야 할지를 고민해야 하는 경우가 생기게 될 것입니다. 
 
현재 빌라 전세 사기 사건으로 많은 사람들이 고통받고 있습니다. 
모든 사람이 만족할 수 있는 해결 방법이 나온다면 좋겠지만 쉽지 않은 상황인 것 같습니다. 하지만 일방적으로 정부가 다 책임져야 한다는 식으로 주장하는 것은 문제가 있습니다. 
 
정부가 돈으로 해결해라.라고 하는 분들이 계시는데 정부의 돈은 그냥 찍어내는 것이 아닙니다. 
 
우리가 이야기하는 민주주의 자본주의 시장경제는 단순히 돈을 찍어 낸다고 해서 해결할 수 있는 것이 아닙니다. 
 
이번 사건을 보며 정부에서 피해자들을 구제할 수 있는 해결 방법을 빠르게 찾기를 바라고 있습니다.
그리고 피해자들 구제와 함께 이번 사태를 만들어 낸 사기범과 공범들을 꼭 잡아내고, 합당한 처벌을 기대해 봅니다.
 
대한민국은 경제사범의 형량이 너무 적지 않나 생각해 봅니다. 
https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0018196464&code=61121111&sid1=soc&cp=nv2 

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